Financiación de la Compra-Venta

FINANCIACIÓN DE LA COMPRA DE VIVIENDA

La contratación de un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda es una operación de enorme transcendencia para la economía doméstica, condicionándola durante un largo período de tiempo, que puede llegar a los 25 o incluso a los 30 años.

La forma más habitual de financiar la adquisición de una vivienda es a través de un préstamo hipotecario. En este tipo de préstamos, además de la garantía personal del prestatario, la vivienda que se hipoteca queda vinculada como garantía de la devolución del préstamo.

LÍNEA DE AVAL DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA PARA MENORES DE 40 AÑOS.

La Comunidad Autónoma ha puesto en  marcha para poner  a disposición de los  menores de 35 años una línea de aval para que los jóvenes accedan a su primera vivienda. Este aval proporciona hasta el 20% del valor de tasación de la vivienda. Todas las condiciones, requisitos e información de cómo solicitar esta ayuda la tienes aquí: Aval para compra de vivienda a menores de 40 años
 

LÍMITES DEL IMPORTE. LA TASACIÓN Y EL NIVEL DE INGRESOS.

En primer lugar hay que estudiar la cuantía que se desea financiar, para lo que se debe saber que las entidades de crédito aplican dos límites a la hora de conceder un préstamo:

- Que el préstamo hipotecario no supere un porcentaje sobre el precio de tasación de la vivienda (el 80% o el 85%).
- Que la cuota de amortización resultante del préstamo, compuesta por el capital y los intereses, no supere un porcentaje sobre los ingresos del comprador. En este caso el porcentaje es variable entre entidades y entre clientes de la misma entidad, situándose en torno al 30 o 40% de los ingresos. Es un cálculo que las entidades realizan para analizar la capacidad de pago de los particulares.

En lo que se refiere a la tasación saber que la realiza una sociedad especializada, que habitualmente designa la entidad que va a tramitar el préstamo. El banco o caja debe facilitar al cliente una copia del certificado de tasación, ya que le pertenece por haberlo pagado, independientemente de que el préstamo se conceda o no.

Algunas entidades financieras cuentan con préstamos que financian hasta el 100% del valor de tasación, si bien exigen garantías adicionales (avales personales, otras viviendas, etc.) para responder del porcentaje que no se encuentra garantizado con la hipoteca.

El coste de la tasación varía según la vivienda y se sitúa entre los 90,15 euros y los 240,41 euros

TIPOS DE PRÉSTAMOS.

En la actualidad el mercado ofrece una amplia gama de préstamos según el tipo de interés, la modalidad de amortización y el plazo de la operación.

Tipos de préstamo según la modalidad del tipo de interés:

- Préstamo a tipo fijo: son aquellos en los que el tipo de interés no varía a lo largo de la vida del préstamo.

Su principal ventaja consiste en conocer desde el primer momento cual es la cuota a pagar hasta la finalización del plazo, estando totalmente asegurado contra las posibles evoluciones alcistas de los tipos de interés.

Por otra parte, su gran desventaja es la imposibilidad de beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés del mercado. Además, normalmente los plazos de amortización son menores (entre 12 y 15 años) y las comisiones de cancelación son más altas (hasta un 4%).
- Préstamo a tipo variable: son aquellos que se encuentran referenciados a un índice que evoluciona al alza o a la baja recogiendo las oscilaciones del mercado, de forma que el tipo de interés del préstamo subirá conforme lo haga el índice y descenderá si desciende aquel. En este tipo de préstamo, el plazo de amortización suele ser más amplio, (hasta 25 o 30 años) y las comisiones por amortización anticipada son más bajas que en los préstamos a tipo fijo.

En este caso lo importante no es sólo el tipo de interés inicial que se contrata, que determinará las cuotas del primer período (un semestre o un año, normalmente) sino el índice de referencia según el cual se va a revisar el tipo de interés en cada período semestral o anual.

El Banco de España recomienda diferentes tipos de referencia, que publica mensualmente y que se suelen recoger en los periódicos y, en todo caso, en el Boletín Oficial del Estado: índice de bancos, de cajas, de referencia del mercado hipotecario, CECA, MIBOR y EURIBOR.

Indice de bancos: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
Indice de cajas: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas.
Indice de referencia del mercado hipotecario: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito.
Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro. (También denominado como TARCA o CECA). Es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las cajas de ahorros tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.
Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.
Tipo interbancario a un año (MIBOR). Es el promedio del tipo de interés al que los bancos y cajas se prestan dinero en el mercado monetario. A partir de la entrada en vigor del euro, este índice se ha sustituido por el EURIBOR, que publica la Federación Bancaria Europea.
- Préstamo a tipo mixto. Se denomina así a los préstamos que tienen un tipo fijo durante un plazo determinado (de uno a tres años), siendo variable a partir de ese momento, con revisiones periódicas de acuerdo con lo que se pacte (semestrales o anuales).

Se trata realmente de préstamos a tipo variable cuyo primer plazo de revisión es mayor.

La revisión de los tipos de interés en los préstamos a tipo variable.

La revisión de los tipos de interés se realiza a través de la aplicación de los índices de referencia reseñados anteriormente. Las revisiones se llevan a cabo periódicamente (normalmente con periodicidad semestral o anual), tomando como nuevo tipo de interés el índice de referencia que se haya pactado más un porcentaje que se denomina diferencial. (Por ejemplo si el índice de referencia en el momento de la revisión es un 5% y el diferencial es de un 1%, el nuevo tipo de interés a aplicar al préstamo se situará en un 6%).

En las revisiones de los tipos de interés, habitualmente se redondea por exceso, normalmente a un cuarto de punto (por ejemplo, si de la revisión tras aplicar el diferencial resulta un 5,61%, se redondeará a un 5,75%). Este factor, que se denomina redondeo, debe venir estipulado en el contrato de préstamo.

Tipos de préstamo según la modalidad de amortización

Los tipos de cuota son:

- Cuota constante, su importe periódico es siempre el mismo (excepto si varía el tipo de interés). Para ello los intereses se van reduciendo a medida que avanza la amortización del capital. Esta es la forma más habitual de amortizar un préstamo hipotecario y la que ofrecen en general las entidades financieras.
- Cuota creciente, su importe periódico aumenta cada año a un porcentaje prefijado. Es una forma inusual porque aun teniendo la ventaja de que se paga menos al principio, la carga aumenta en el futuro y se pagan más intereses.
- Cuota decreciente, se amortiza siempre la misma cantidad de capital de forma que los intereses se van reduciendo progresivamente y la cuota a pagar va descendiendo. El inconveniente es que al principio se paga más.
- Cuota fija, cuando permanece invariable, incluso con modificaciones en el tipo de interés, lo que conlleva el reajuste continuo del plazo. Esta opción resulta interesante cuando se prevén oscilaciones importantes en los tipos de interés.




EL PLAZO DE AMORTIZACIÓN.

El plazo de amortización, que es el tiempo que se establece en el préstamo para su total devolución, depende en numerosas ocasiones de la modalidad que se escoja en cuanto al tipo de interés. Así, los préstamos a tipo fijo tienen establecido un período de amortización menor que los préstamos a tipo variable. Normalmente entre 12 - 15 años frente a 25 - 30 años.

El plazo se fija normalmente en función de la cuota que se quiere pagar. Cuanto más largo es el plazo, menor es la cuota pero se pagan intereses durante más años. Es esencial buscar la mejor combinación entre el tipo de interés y el plazo para que la cuota se ajuste a las posibilidades de cada uno.

LAS COMISIONES

Las comisiones son cantidades que cobra la entidad financiera por diferentes conceptos en determinados momentos de la vida del préstamo. Por una parte, es normal que la concesión de un préstamo por parte de una entidad conlleve el cobro de una comisión de apertura que deberá integrar cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo y suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo con una cuantía mínima.

Otra comisión habitual es la de amortización/cancelación anticipada que sólo se aplica cuando efectivamente se produce tal situación. Varía según los tipos de préstamo (limitada al 1% en los de tipo variable y algo superior en los de tipo fijo) y según el tipo de amortización/cancelación anticipada (parcial o total).

La amortización/cancelación anticipada implicará pagar una nueva cuota menor durante lo que resta de plazo del préstamo o una misma cuota reduciéndose el plazo de la operación.

LAS OBLIGACIONES DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN MATERIA DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

La Orden de 5 de Mayo de 1994, de Transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios establece las obligaciones de las entidades de crédito en materia de préstamos hipotecarios que cumplan los siguientes requisitos:

- Que la hipoteca recaiga sobre una vivienda.
- Que el prestatario sea persona física.
- Que el importe del préstamo solicitado es igual o inferior a 25 millones de pesetas.

Así las entidades de crédito deberán obligatoriamente informar sobre préstamos hipotecarios a quien lo solicite mediante la entrega de un folleto informativo cuyo contenido mínimo será:

- Identificación del préstamo: denominación comercial, cuantía máxima respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado y moneda del préstamo si no fuera la peseta.
- Plazo del préstamo: plazo total, plazo de carencia de amortización del principal y periodicidad de los pagos y sistema de amortización.
- Tipo de interés: modalidad, tipo, índice o tipo de referencia y plazo de revisión del tipo de interés.
- Comisiones: de apertura, de amortización anticipada y otras.
- Gastos a cargo del prestatario: servicios que concertará o prestará directamente la entidad de crédito, indicando los conceptos y tarifas aplicables, la forma en que dichos gastos suplidos se cobrarán o repercutirán al cliente, señalando expresamente aquellos que serán a cargo del solicitante aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse; servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar directamente el cliente, indicando los conceptos y, de forma orientativa, su cuantía; e impuestos y aranceles, indicando su cuantía y, de forma aproximada, su base imponible y el tipo porcentual aplicable.

- Es de gran importancia señalar que, a partir de la entrada en vigor del RD 6/2000, las entidades tienen la obligación de recoger en sus folletos informativos el derecho que asiste al prestatario para designar, de acuerdo con la entidad prestamista, la entidad tasadora, el gestor administrativo y la aseguradora. También se hará constar que la elección de notario se ajustará a lo dispuesto legalmente. Importe de las cuotas periódicas: tabla de cuotas periódicas en función del plazo y del tipo de interés.

La entrega del folleto será gratuita y su contenido tendrá carácter orientativo, lo que se indicará de manera expresa.

Una vez efectuadas la tasación y la comprobación sobre la situación registral de la finca y de la capacidad financiera del solicitante del préstamo, la entidad está obligada a entregar una oferta vinculante de préstamo o a notificar la denegación del mismo.

Dicha oferta vinculante, formulada por escrito, firmada por un representante de la entidad, con una validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega, especificará las condiciones financieras relativas a:

- Capital del préstamo.
- Amortización: fechas del primer y del último pago de amortización, número, periodicidad y cuantía de las cuotas en que se divida la amortización del préstamo y las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado.
- Tipo de interés: si es fijo o variable, y en este caso, índice de referencia, diferencial y redondeo que se aplicarán, así como la periodicidad de las revisiones y los límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés.
- Comisiones: comisión de apertura y comisión de reembolso anticipado
- Tabla de pagos y tipo de interés anual equivalente: en los préstamos a tipo de interés fijo, se hará constar la cuota total que tienes que pagar en cada fecha, y el coste efectivo de la operación (calculado de acuerdo a las reglas establecidas por el Banco de España).
- Gastos a cargo del prestatario: se expresarán todos aquellos conceptos de gasto futuros o pendientes de pago que sean o se pacten a tu cargo. Podrán incluirse:
o Gastos de tasación del inmueble.
o Aranceles notariales y registrales (relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca).
o Impuestos.
o Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos.
o Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado así como del seguro de daños del mismo.
o Los derivados del seguro de vida del prestatario (cuando fueran aplicables)
o Los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago.
o Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo.
- Intereses de demora: se especificará el tipo de interés de demora (ya sea en forma de tanto por ciento anual o añadiendo un margen al tipo de interés de referencia), la base sobre la que se aplicará y su forma de liquidación.
- Resolución anticipada por la entidad de crédito: cuando se pacte, se indicará:
o Las causas especiales, distintas a las generales previstas en las Leyes, que faculten a la entidad prestamista para resolver anticipadamente el contrato de préstamo
o . El importe de la penalización por resolución anticipada del contrato, cuando ésta se base en el incumplimiento por el prestatario de alguna de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

LA TRAMITACIÓN DEL PRÉSTAMO PASO A PASO.

Selección de la entidad

Conviene solicitar información de préstamos hipotecarios a diferentes entidades, con el objeto de realizar la elección únicamente tras conocer las ofertas del mercado Para proporcionar la información, la entidad sólo precisa conocer el importe que se va a solicitar, y en todo caso, debe facilitar un folleto informativo tal y como se recoge en el apartado "Obligaciones de las entidades de crédito"

Es importante realizar un estudio minucioso de las ofertas, y no perder de vista que es posible negociar con las entidades las condiciones del préstamo, consiguiendo mejores condiciones a cambio de determinadas compensaciones, como por ejemplo la domiciliación de la nómina o la contratación de servicios adicionales.

Entrega de documentación a la Entidad.

La Entidad de crédito precisa de diversa documentación para estudiar:

· La capacidad de pago del solicitante.
· La situación registral de la vivienda y su valor.

Por todo ello, es preciso entregar:

- Información personal: D.N.I./N.I.F y si el prestatario está casado en régimen de gananciales, también el del cónyuge. Si existiera separación de bienes, habrá que facilitar las correspondientes capitulaciones.
- Información económica: últimas nóminas y certificado de empresa (que refleje antigüedad en la misma y salario bruto anual) en caso de trabajadores por cuenta ajena o justificante de ingresos y últimos pagos fraccionados de I.R.P.F e I.V.A si se trata de trabajadores por cuenta propia. En ambos casos, la Declaración del I.R.P.F y la del Patrimonio (cuando se haya tenido obligación de declarar por tales impuestos).
- Información relativa a la vivienda que se va a adquirir: nota simple o Certificado de Dominio y Cargas de la vivienda (se obtiene en el Registro de la Propiedad), copia de la escritura de propiedad del vendedor, contrato privado o de señal y copia del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.

Emisión de la oferta vinculante.

Con la documentación en su poder, la entidad procederá a tasar la vivienda y a estudiar la capacidad económica del solicitante, tras lo cual, en caso de concesión del préstamo, emitirá la correspondiente oferta vinculante. Este documento debe ser remitido al prestatario, que debe estudiarlo minuciosamente comprobando que las condiciones pactadas son las que se recogen en la citada oferta.

Comprobación y firma de la escritura pública.

compraventa de la vivienda como la del préstamo hipotecario.

Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras que ajustarán su orden y contenido a las descritas anteriormente en la oferta vinculante.

El contrato de préstamo se realizará ante un Notario, cuya elección está sujeta a lo dispuesto en el Reglamento Notarial y demás disposiciones aplicables, es decir, que el comprador/prestatario tiene derecho a la elegir el notario, ya que es quien va a satisfacer sus honorarios.

El prestatario tiene derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a la firma.

El notario, en cumplimiento de la Orden de Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público, deberá:

- Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.
- En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se de alguna de las siguientes circunstancias:
o Que el índice o tipo de referencia pactado no sea uno de los oficiales.
o Que el tipo de interés aplicable durante el periodo inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho periodo inicial el tipo de interés pactado para periodos posteriores.
o Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.
- En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar en la escritura expresamente dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
- En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
- Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

El notario debe verificar en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido ningún cambio entre el momento en que se hizo la primera verificación y la firma de la escritura.

Tras la firma de la escritura se recibe el importe del préstamo.

Inscripción en el Registro Mercantil.

Tras la firma de la escritura procede inscribir el documento público de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. Se debe tener presente que la garantía hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se inscribe en dicho Registro.

Esta inscripción la realiza, junto con la de la escritura de compraventa, un gestor administrativo designado de común acuerdo con la entidad financiera, ya que en caso contrario ésta podría no abonar el importe del préstamo hasta el momento en que la escritura de hipoteca se hubiera inscrito.

Cuando finaliza el plazo del préstamo, habiendo devuelto a la entidad de crédito el importe recibido y pagado los intereses pactados, la garantía hipotecaria se considera cancelada y es necesaria elevarlo a público mediante una escritura de cancelación de hipoteca y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los gastos asociados a la operación de préstamo.

La financiación de la adquisición de la vivienda con un préstamo hipotecario lleva asociados los siguientes gastos:

- Tasación:
Se abona a la sociedad autorizada que se encarga de calcular el valor de la vivienda. Si se ha llevado a cabo hay que abonarla con independencia de la contratación final o no del préstamo hipotecario. El banco o caja debe entregar al interesado copia del certificado de tasación.
- Comisiones
Esta partida incluye la comisión de apertura del préstamo. La comisión de cancelación anticipada sólo se abonará si se produce.
- Gastos de notaría:
Corresponden a la elaboración de la escritura pública y se calculan sobre el importe de la garantía hipotecaria.

La garantía hipotecaria incluye principal del préstamo, intereses garantizados hasta 5 años y cantidades presupuestadas para costas.
- Registro:
Corresponden a la inscripción de la escritura de préstamo, así como en su caso, a la solicitud de la información sobre la vivienda que se va a comprar, y a la inscripción de la cancelación de la garantía hipotecaria. También se calcula sobre el importe de la garantía hipotecaria. Tanto los notarios como los registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública.
- Impuestos
La escritura de préstamo hipotecario está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo de gravamen de este impuesto viene establecido por las Comunidades Autónomas y se aplica sobre la garantía hipotecaria .
- Gestoría:
Corresponden al pago de las tareas administrativas de gestión: registro, liquidación de gastos de notaría y registro, liquidación de impuestos, etc.
- Seguros
Corresponden a la contratación de seguros obligatorios (incendios) o voluntarios (vida), que acompañan a los préstamos hipotecarios.

Más información:
http://www.civilia.es/vivienda/indice.html (web de La Oficina Joven de Vivienda)

https://bit.ly/3sY5f7n Consejería de Fomento e Infraestructuras

CODIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA DEUDORES HIPOTECARIOS
Paquete de medidas dirigidas a las familias más afectadas por la subida del Euribor -el tipo de interés de referencia de las hipotecas a tipo variable- que ha provocado la guerra en Ucrania.
Las iniciativas adoptadas actúan en tres vías: mejoran el tratamiento de las familias vulnerables; crean un nuevo marco de actuación para los hogares de clase media en riesgo de vulnerabilidad, y establecen medidas generales aplicables a todas las hipotecas.
BOE de 23 de Noviembre de 2022
https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-19403 

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