Contratos
CONTRATO COMPRA DE VIVIENDA
Existen varios tipos de contrato en el proceso de compraventa de una vivienda, que debemos conocer, especialmente si pensamos en adquirir un inmueble o si ya hemos elegido uno.
Es el momento de asegurar la compra y, para ello, lo recomendable es dar una señal y firmar un contrato inicial antes de acudir al notario. Te contamos qué tipos de contratos existen y cuáles son sus características.
En los contratos de compraventa de viviendas se pactan las condiciones entre los vendedores y compradores, por lo que son imprescindibles en la mayoría de transacciones.
1. Contrato de Arras
El contrato de arras formaliza por escrito la entrega del comprador al vendedor de la señal o garantía de compraventa, así como las consecuencias en el caso del incumplimiento del mismo. La señal forma parte del importe total a abonar por la vivienda, por lo que se restará del importe total de compraventa.
Existen 3 tipos de contratos de arras, aunque los más comunes son:
Arras penitenciales: Son las más comunes. En este contrato debe figurar el precio de la vivienda y la cantidad que se entrega como señal y que es a cuenta del precio. También se aclara qué parte queda aplazada, y la manera de abonarla.
Estas arras permiten renunciar a la operación de compraventa antes de firmar la escritura ante Notario sin causa alguna. Eso sí, si la renuncia es del comprador, implica la pérdida de la cantidad entregada como señal. Si es del vendedor, deberá entregar el doble de la cantidad percibida.
Asimismo, cabe tener presente que si no nos conceden una hipoteca perderemos el dinero del contrato de arras, a no ser que el contrato de compraventa contenga una cláusula expresa que recoja lo contrario. Por ello, debemos asegurarnos de que nos van a conceder el préstamo para la adquisición del inmueble.
Arras confirmatorias: Implica el pacto definitivo y no da derecho a resolver el contrato unilateralmente, ni al comprador ni al vendedor.
Con estas arras, la compraventa se entenderá como hecha y las partes no podrán resolver unilateralmente el contrato. Es decir, si una de ellas incumple, la otra puede compelerle a su cumplimiento forzoso o solicitar la resolución del contrato con indemnización de los daños y perjuicios causados.
Por ello, es importante saber qué tipo de arras estamos firmando, para no tener problemas posteriores.
2. Contrato privado de compraventa
En el contrato privado de compraventa se pacta en firme la compraventa de la vivienda, y obliga al vendedor a entregar la vivienda y al comprador a pagar el precio pactado por la misma.
Desde el momento en el que se rubrica la partes estarán obligadas a pactar, incluso si este no se ha formalizado ante un notario.
En el contrato de compraventa se deben incluir los datos siguientes:
Identificación del comprador y del vendedor de la vivienda, reconocimiento de su capacidad legal y carácter que representan.
Identificación del inmueble, datos registrales, descripción, emplazamiento y cargas.
Obligaciones económicas del inmueble: IBI y cuotas de la comunidad de propietarios.
Precio de compraventa de la vivienda, arras, forma de pago, etc.
Quién paga los gastos: En el caso de no especificarse en el contrato, el comprador ha de hacerse cargo de los gastos de escritura de la vivienda, e impuestos, mientras que el vendedor abonará los gastos de plusvalía y la escritura original.
Entrega de llaves y plazo de escrituración.
Efectos de rescisión o incumplimiento de contrato.
Fecha y firma en el notario
Existen también otras opciones, como la promesa de compraventa y/o la opción de compra.
3. Promesa de compraventa
Este acuerdo tiene por objeto la futura celebración del contrato de compraventa de una vivienda, y da derecho a los contratantes a exigir el cumplimiento de lo pactado, y a poder reclamar, en caso contrario, daños y perjuicios.
4. Opción de compra
El contrato de Opción de Compra permite adquirir una vivienda en una fecha determinada y a un precio pactado, en el caso de la imposibilidad de adquirir la vivienda en el momento actual. Es importante diferenciarlo del alquiler con opción a compra, aunque no están reñidos.
Estos son los principales tipos de contratos que existen a la hora de llevar a cabo la compraventa de cualquier inmueble.
Fuente: fotocasa.es
Más info: https://bit.ly/3t3svki
Modelo de contrato de compraventa de vivienda
https://bit.ly/3WBWiy7
ESCRITURA PÚBLICA DE LA VIVIENDA
Para finalizar y formalizar la compra de una vivienda hay que hacer ESCRITURA PÚBLICA ( se realiza para la la entrega de llaves). Nuestro ordenamiento jurídico no exige el otorgamiento de escritura pública para la validez, eficacia y legalidad de los contratos, sí que es necesaria si se quiere inscribir la adquisición de la vivienda en el Registro de la Propiedad, acto imprescindible para que el título de propiedad sea válido frente a terceros.
La Escritura Pública o la elevación a tal del contrato privado de compraventa se redacta por el notario, que será elegido por el comprador cuando sea éste el que vaya a satisfacer sus honorarios.
En la escritura constarán los siguientes aspectos, muchos de los cuales ya venían recogidos y pactados en el contrato entre las partes:
- Identificación y capacidad de los contratantes.
- Descripción física de la finca, título de adquisición e inscripción en el Registro de la Propiedad del título a nombre del vendedor.
- Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene obligación de realizar una última comprobación vía fax de la situación registral de la finca, salvo que el comprador renuncie a ello (lo cual no resulta conveniente), declarándose satisfecho por la información recibida del vendedor y alegando razones de urgencia.
- Situación arrendaticia.
- Situación de los pagos de los gastos de comunidad. Se incluirá en la escritura una fotocopia del certificado emitido por la comunidad.
- Justificante del pago del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI). El notario incluirá como parte de la escritura de compraventa una fotocopia del último recibo del IBI satisfecho por el vendedor.
- Precio de la compraventa y forma de pago.
- Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
- Distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor.
- Liquidación de los gastos notariales, con mención expresa de la base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.
El notario está obligado a leer íntegramente, o dar a leer a los intervinientes, la escritura en el momento de la firma. En ocasiones los notarios se limitan a repasar someramente el contenido de la escritura, por lo que es muy conveniente solicitar que la lea completa (o leerla uno mismo) con el fin de asegurarse de su contenido, pidiendo todas las aclaraciones, precisiones y explicaciones necesarias al notario. El notario no sólo redacta y autoriza el contrato, sino que también asesora técnica e imparcialmente a ambas partes, advirtiéndoles de las disposiciones legales aplicables, servicios ya incluidos en sus honorarios.
La falsedad de las circunstancias contenidas en la escritura constituye delito penal, lo que supone una garantía importante para todos.
Más información: http://www.civilia.es/vivienda/notarios/notarios1.html
