Aspectos a tener en cuenta antes de comprar una vivienda
Para una adecuada elección deberás tener en cuenta:
Ubicación
Ventajas e inconvenientes te ofrece la zona donde está situada la futura vivienda:
- Dotaciones y servicios: zonas verdes, colegios, centros sanitarios, lugares de ocio, instalaciones deportivas, aparcamientos, etc.
- Desplazamientos: Vías de comunicación, transporte público, etc.
- Bienestar: seguridad ciudadana de la zona, niveles de ruido, contaminación, etc.
Características
Solicitad un plano y memoria de calidades de la vivienda, te será de gran ayuda:
- Debes decidir qué tipo de vivienda deseas: piso, casa, adosado, etc.
- Orientación: fundamental para la vista al exterior, ventilación, iluminación natural y temperatura.
- Calidad de la construcción: solidez y seguridad.
- Si la vivienda no es de nueva construcción es importante conocer de antemano los gastos de comunidad.
- Tened en cuenta los servicios adicionales: garaje, trastero, escaleras de emergencia, ascensores, zonas comunes
- En caso de poseer alguna minusvalía física, tener presente las barreras arquitectónicas de la zona.
Aspectos legales y formales
Comprobar que quien vende es quien dice ser y tiene capacidad bastante para hacerlo.
En viviendas promovidas por cooperativas o empresas privadas es preciso asegurarse de antemano que el suelo donde se va a construir sea urbanizable. (Recomendamos dirigirse a la Gerencia de Urbanismo para averiguar en que estado se encuentra dicho suelo). En el caso de cooperativas, también puedes dirigirte al Registro de Cooperativas para comprobar su existencia y la composición de la Junta de Gobierno.
Fijar o analizar pormenorizadamente todas las condiciones de compra en un contrato privado o de señal que deberá contener:
.- Distribución entre las partes de gastos e impuestos (atención a las plusvalías).
.- El precio y los efectos de incumplimiento del contrato.
.- Medios de pago, plazos, cantidades desglosadas en capital e intereses.
En el caso de solicitar un préstamo hipotecario consultar con varias entidades y negociar siempre sobre la oferta inicial (cuantía del préstamo, tipos de interés, duración del préstamo, etc.)
Es preciso saber que el promotor está obligado a cumplir todos los términos y condiciones que aparecen reflejados en la publicidad que ha utilizado. (Folletos, anuncios, etc.).
Instalaciones
Es necesario comprobar elementos como los siguientes:
- Instalaciones agua, luz, gas, calefacción, dotaciones de cocina y baños, salidas de humos.
- Elementos de seguridad (puertas blindadas, cerrajería, alarma, etc.)
- Instalaciones de cable telefónico y antena de TV, ¿están situados donde deseas?.
Acabados de pintura, suelo, puertas y molduras, ventanas, etc. Ubicación de armarios empotrados, etc.
Gastos de COMPRA - VENTA
La operación de compraventa de una vivienda lleva aparejados una serie de impuestos y de gastos de tramitación (escritura, inscripción registral) que incrementan significativamente el precio de la vivienda.
Es importante señalar que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que habitualmente se solicita para la adquisición de la vivienda, si bien al liquidarse todos ellos conjuntamente existe cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen.
A continuación se detallan los gastos que corresponden a la compraventa, así como la parte contratante obligada a su pago según la legislación vigente. En este aspecto es importante señalar que es válido todo acuerdo para la distribución de los gastos entre los intervinientes, si bien en el caso de que no exista acuerdo expreso, se aplicará lo establecido en la Ley.
Gastos a cargo del comprador:
Gastos de notaría, correspondientes al otorgamiento de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora.
Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.
Gastos de registro, correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.
Tanto los notarios como los registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública. En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 14 de Julio de 1998 establece que los notarios y registradores tienen las siguientes obligaciones:
- Incorporar al documento público la liquidación del arancel, con mención del número aplicado y de los honorarios aplicables a cada acto.
- Entregar a los interesados la correspondiente minuta de honorarios, debidamente firmada y con mención expresa del recurso que contra ella cabe y el plazo para su impugnación.
- Tener a disposición del público un ejemplar completo del arancel, con sus normas de aplicación, y una tabla en la que figuren los derechos correspondientes a bases que sean múltiplos de 100.000 pesetas.
Impuesto sobre el Valor Añadido. Grava únicamente la compra de vivienda nueva, nunca las segundas o posteriores transmisiones, las cuales están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
La escritura de compra de vivienda nueva está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo de gravamen de éste impuesto viene establecido por las Comunidades Autónomas y se aplica sobre el valor escriturado de la vivienda .
Gastos de gestión. Es el coste que se deriva de la intervención en el proceso de compraventa de un gestor administrativo que se encarga de realizar todos los trámites de inscripción de la escritura y liquidación de los gastos de notaría, registro e impuestos.
La contratación de este gestor es optativa para el comprador si únicamente tramita una operación de compraventa, ya que se puede elegir entre realizar las gestiones personalmente o a través del gestor.
Es obligatoria cuando la compra se tramita conjuntamente con un préstamo hipotecario, debido a que las entidades financieras únicamente desembolsan el importe del préstamo a la firma de la escrituras de compraventa e hipoteca si tienen la garantía de inscripción en el registro de las mismas. Por esta razón el banco o caja impone la participación de un gestor como condición para el pago inmediato de los préstamos hipotecarios. Este gestor debe ser elegido de común acuerdo.
Desde noviembre de 2018, la Ley marca que es el comprador quien debe satisfacer este tributo.
Gastos a cargo del vendedor:
Gastos de notaría correspondientes a la matriz (original) de la escritura de compraventa. Habitualmente, y aunque el Código Civil establece que este gasto es a cargo del vendedor, se pacta su pago por el comprador. El coste se calcula aplicando un arancel sobre el precio escriturado de la vivienda.
Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. (antigua plusvalía). Es un impuesto cuyo pago corresponde al vendedor salvo acuerdo en contrario de las partes.
El incremento del valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es un porcentaje establecido por cada Ayuntamiento de acuerdo a unos máximos y mínimos fijados por Ley.
Es importante señalar que en caso de impago la Administración Municipal sólo puede ejercer acciones contra el vendedor, aunque se haya pactado el pago por el adquirente, todo ello sin perjuicio de que posteriormente el vendedor exija el resarcimiento de las cantidades satisfechas al comprador.
Es un impuesto autoliquidable. La autoliquidación hay que presentarla en el Ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura de compraventa.
Gastos de cancelación de cargas anteriores. Corresponde al vendedor satisfacer todos los pagos derivados de las cargas que tuviera la vivienda con anterioridad a la compraventa, tanto económicas como registrales, excepto si se pacta entre vendedor y comprador que determinadas cargas las asuma el comprador, como sucede en el caso de que el comprador se subrogue en un préstamo hipotecario que grave la finca.
Financiación de la COMPRA DE VIVIENDA
La contratación de un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda es una operación de enorme transcendencia para la economía de la persona que lo contrata.
La forma más habitual de financiar la adquisición de una vivienda es a través de un préstamo hipotecario. En este tipo de préstamos, además de la garantía personal del prestatario, la vivienda que se hipoteca queda vinculada como garantía de la devolución del préstamo.
LÍMITES DEL IMPORTE. LA TASACIÓN Y EL NIVEL DE INGRESOS:
En primer lugar hay que estudiar la cuantía que se desea financiar, para lo que se debe saber que las entidades de crédito aplican dos límites a la hora de conceder un préstamo:
- Que el préstamo hipotecario no supere un porcentaje sobre el precio de tasación de la vivienda, normalmente suele ser del 80%.
- Que la cuota de amortización resultante del préstamo, compuesta por el capital y los intereses, no supere un porcentaje sobre los ingresos del comprador. En este caso el porcentaje es variable entre entidades y entre clientes de la misma entidad, situándose en torno al 30 o 40% de los ingresos. Es un cálculo que las entidades realizan para analizar la capacidad de pago de los particulares.
En lo que se refiere a la tasación saber que la realiza una sociedad especializada, que habitualmente designa la entidad que va a tramitar el préstamo. El banco o caja debe facilitar al cliente una copia del certificado de tasación, ya que le pertenece por haberlo pagado, independientemente de que el préstamo se conceda o no.
Algunas entidades financieras cuentan con préstamos que financian hasta el 100% del valor de tasación, si bien exigen garantías adicionales (avales personales, otras viviendas, etc.) para responder del porcentaje que no se encuentra garantizado con la hipoteca.
El coste de la tasación varía según la vivienda.
TIPOS DE PRÉSTAMOS:
En la actualidad el mercado ofrece una amplia gama de préstamos según el tipo de interés, la modalidad de amortización y el plazo de la operación.
Tipos de préstamo según la modalidad del tipo de interés:
- Préstamo a tipo fijo: son aquellos en los que el tipo de interés no varía a lo largo de la vida del préstamo.
Su principal ventaja consiste en conocer desde el primer momento cual es la cuota a pagar hasta la finalización del plazo, estando totalmente asegurado contra las posibles evoluciones alcistas de los tipos de interés.
Por otra parte, su gran desventaja es la imposibilidad de beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés del mercado. Además, normalmente los plazos de amortización son menores (entre 12 y 15 años) y las comisiones de cancelación son más altas (hasta un 4%).
- Préstamo a tipo variable: son aquellos que se encuentran referenciados a un índice que evoluciona al alza o a la baja recogiendo las oscilaciones del mercado, de forma que el tipo de interés del préstamo subirá conforme lo haga el índice y descenderá si desciende aquel. En este tipo de préstamo, el plazo de amortización suele ser más amplio, (hasta 25 o 30 años) y las comisiones por amortización anticipada son más bajas que en los préstamos a tipo fijo.
En este caso lo importante no es sólo el tipo de interés inicial que se contrata, que determinará las cuotas del primer período (un semestre o un año, normalmente) sino el índice de referencia según el cual se va a revisar el tipo de interés en cada período semestral o anual.
El Banco de España recomienda diferentes tipos de referencia, que publica mensualmente y que se suelen recoger en los periódicos y, en todo caso, en el Boletín Oficial del Estado: índice de bancos, de cajas, de referencia del mercado hipotecario, CECA, MIBOR y EURIBOR.
Indice de bancos: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
Indice de cajas: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas.
Indice de referencia del mercado hipotecario: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito.
Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro. (También denominado como TARCA o CECA). Es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las cajas de ahorros tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.
Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.
Tipo interbancario a un año (MIBOR). Es el promedio del tipo de interés al que los bancos y cajas se prestan dinero en el mercado monetario. A partir de la entrada en vigor del euro, este índice se ha sustituido por el EURIBOR, que publica la Federación Bancaria Europea.
- Préstamo a tipo mixto. Se denomina así a los préstamos que tienen un tipo fijo durante un plazo determinado (de uno a tres años), siendo variable a partir de ese momento, con revisiones periódicas de acuerdo con lo que se pacte (semestrales o anuales).
Se trata realmente de préstamos a tipo variable cuyo primer plazo de revisión es mayor.
La revisión de los tipos de interés en los préstamos a tipo variable.
La revisión de los tipos de interés se realiza a través de la aplicación de los índices de referencia reseñados anteriormente. Las revisiones se llevan a cabo periódicamente (normalmente con periodicidad semestral o anual), tomando como nuevo tipo de interés el índice de referencia que se haya pactado más un porcentaje que se denomina diferencial. (Por ejemplo si el índice de referencia en el momento de la revisión es un 5% y el diferencial es de un 1%, el nuevo tipo de interés a aplicar al préstamo se situará en un 6%).
En las revisiones de los tipos de interés, habitualmente se redondea por exceso, normalmente a un cuarto de punto (por ejemplo, si de la revisión tras aplicar el diferencial resulta un 5,61%, se redondeará a un 5,75%). Este factor, que se denomina redondeo, debe venir estipulado en el contrato de préstamo.
Tipos de préstamo según la modalidad de amortización
Los tipos de cuota son:
- Cuota constante, su importe periódico es siempre el mismo (excepto si varía el tipo de interés). Para ello los intereses se van reduciendo a medida que avanza la amortización del capital. Esta es la forma más habitual de amortizar un préstamo hipotecario y la que ofrecen en general las entidades financieras.
- Cuota creciente, su importe periódico aumenta cada año a un porcentaje prefijado. Es una forma inusual porque aun teniendo la ventaja de que se paga menos al principio, la carga aumenta en el futuro y se pagan más intereses.
- Cuota decreciente, se amortiza siempre la misma cantidad de capital de forma que los intereses se van reduciendo progresivamente y la cuota a pagar va descendiendo. El inconveniente es que al principio se paga más.
- Cuota fija, cuando permanece invariable, incluso con modificaciones en el tipo de interés, lo que conlleva el reajuste continuo del plazo. Esta opción resulta interesante cuando se prevén oscilaciones importantes en los tipos de interés.
EL PLAZO DE AMORTIZACIÓN:
El plazo de amortización, que es el tiempo que se establece en el préstamo para su total devolución, depende en numerosas ocasiones de la modalidad que se escoja en cuanto al tipo de interés. Así, los préstamos a tipo fijo tienen establecido un período de amortización menor que los préstamos a tipo variable. Normalmente entre 12 - 15 años frente a 25 - 30 años.
El plazo se fija normalmente en función de la cuota que se quiere pagar. Cuanto más largo es el plazo, menor es la cuota pero se pagan intereses durante más años. Es esencial buscar la mejor combinación entre el tipo de interés y el plazo para que la cuota se ajuste a las posibilidades de cada uno.
LAS COMISIONES:
Las comisiones son cantidades que cobra la entidad financiera por diferentes conceptos en determinados momentos de la vida del préstamo. Por una parte, es normal que la concesión de un préstamo por parte de una entidad conlleve el cobro de una comisión de apertura que deberá integrar cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo y suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo con una cuantía mínima.
Otra comisión habitual es la de amortización/cancelación anticipada que sólo se aplica cuando efectivamente se produce tal situación. Varía según los tipos de préstamo (limitada al 1% en los de tipo variable y algo superior en los de tipo fijo) y según el tipo de amortización/cancelación anticipada (parcial o total).
La amortización/cancelación anticipada implicará pagar una nueva cuota menor durante lo que resta de plazo del préstamo o una misma cuota reduciéndose el plazo de la operación.
LA TRAMITACIÓN DEL PRÉSTAMO PASO A PASO:
Selección de la entidad
Conviene solicitar información de préstamos hipotecarios a diferentes entidades, con el objeto de realizar la elección únicamente tras conocer las ofertas del mercado Para proporcionar la información, la entidad sólo precisa conocer el importe que se va a solicitar, y en todo caso, debe facilitar un folleto informativo tal y como se recoge en el apartado "Obligaciones de las entidades de crédito"
Es importante realizar un estudio minucioso de las ofertas, y no perder de vista que es posible negociar con las entidades las condiciones del préstamo, consiguiendo mejores condiciones a cambio de determinadas compensaciones, como por ejemplo la domiciliación de la nómina o la contratación de servicios adicionales.
Entrega de documentación a la Entidad.
La Entidad de crédito precisa de diversa documentación para estudiar:
· La capacidad de pago del solicitante.
· La situación registral de la vivienda y su valor.
Por todo ello, es preciso entregar:
- Información personal: D.N.I./N.I.F y si el prestatario está casado en régimen de gananciales, también el del cónyuge. Si existiera separación de bienes, habrá que facilitar las correspondientes capitulaciones.
- Información económica: últimas nóminas y certificado de empresa (que refleje antigüedad en la misma y salario bruto anual) en caso de trabajadores por cuenta ajena o justificante de ingresos y últimos pagos fraccionados de I.R.P.F e I.V.A si se trata de trabajadores por cuenta propia. En ambos casos, la Declaración del I.R.P.F y la del Patrimonio (cuando se haya tenido obligación de declarar por tales impuestos).
- Información relativa a la vivienda que se va a adquirir: nota simple o Certificado de Dominio y Cargas de la vivienda (se obtiene en el Registro de la Propiedad), copia de la escritura de propiedad del vendedor, contrato privado o de señal y copia del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
Emisión de la oferta vinculante.
Con la documentación en su poder, la entidad procederá a tasar la vivienda y a estudiar la capacidad económica del solicitante, tras lo cual, en caso de concesión del préstamo, emitirá la correspondiente oferta vinculante. Este documento debe ser remitido al prestatario, que debe estudiarlo minuciosamente comprobando que las condiciones pactadas son las que se recogen en la citada oferta.
Comprobación y firma de la escritura pública.
compraventa de la vivienda como la del préstamo hipotecario.
Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras que ajustarán su orden y contenido a las descritas anteriormente en la oferta vinculante.
El contrato de préstamo se realizará ante un Notario, cuya elección está sujeta a lo dispuesto en el Reglamento Notarial y demás disposiciones aplicables, es decir, que el comprador/prestatario tiene derecho a la elegir el notario, ya que es quien va a satisfacer sus honorarios.
El prestatario tiene derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a la firma.
El notario, en cumplimiento de la Orden de Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público, deberá:
- Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.
- En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se de alguna de las siguientes circunstancias:
o Que el índice o tipo de referencia pactado no sea uno de los oficiales.
o Que el tipo de interés aplicable durante el periodo inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho periodo inicial el tipo de interés pactado para periodos posteriores.
o Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.
- En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar en la escritura expresamente dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
- En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
- Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
El notario debe verificar en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido ningún cambio entre el momento en que se hizo la primera verificación y la firma de la escritura.
Tras la firma de la escritura se recibe el importe del préstamo.
Inscripción en el Registro Mercantil.
Tras la firma de la escritura procede inscribir el documento público de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. Se debe tener presente que la garantía hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se inscribe en dicho Registro.
Esta inscripción la realiza, junto con la de la escritura de compraventa, un gestor administrativo designado de común acuerdo con la entidad financiera, ya que en caso contrario ésta podría no abonar el importe del préstamo hasta el momento en que la escritura de hipoteca se hubiera inscrito.
Cuando finaliza el plazo del préstamo, habiendo devuelto a la entidad de crédito el importe recibido y pagado los intereses pactados, la garantía hipotecaria se considera cancelada y es necesaria elevarlo a público mediante una escritura de cancelación de hipoteca y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los gastos asociados a la operación de préstamo.
La financiación de la adquisición de la vivienda con un préstamo hipotecario lleva asociados los siguientes gastos:
- Tasación:
Se abona a la sociedad autorizada que se encarga de calcular el valor de la vivienda. Si se ha llevado a cabo hay que abonarla con independencia de la contratación final o no del préstamo hipotecario. El banco o caja debe entregar al interesado copia del certificado de tasación.
- Comisiones
Esta partida incluye la comisión de apertura del préstamo. La comisión de cancelación anticipada sólo se abonará si se produce.
- Gastos de notaría:
Corresponden a la elaboración de la escritura pública y se calculan sobre el importe de la garantía hipotecaria.
La garantía hipotecaria incluye principal del préstamo, intereses garantizados hasta 5 años y cantidades presupuestadas para costas.
- Registro:
Corresponden a la inscripción de la escritura de préstamo, así como en su caso, a la solicitud de la información sobre la vivienda que se va a comprar, y a la inscripción de la cancelación de la garantía hipotecaria. También se calcula sobre el importe de la garantía hipotecaria. Tanto los notarios como los registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública.
- Impuestos
La escritura de préstamo hipotecario está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo de gravamen de este impuesto viene establecido por las Comunidades Autónomas y se aplica sobre la garantía hipotecaria .
- Gestoría:
Corresponden al pago de las tareas administrativas de gestión: registro, liquidación de gastos de notaría y registro, liquidación de impuestos, etc.
- Seguros
Corresponden a la contratación de seguros obligatorios (incendios) o voluntarios (vida), que acompañan a los préstamos hipotecarios.
Ayudas para financiar la compra de vivienda:
LÍNEA DE AVAL DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA PARA MENORES DE 40 AÑOS:
La Comunidad Autónoma ha puesto en marcha para poner a disposición de los menores de 35 años una línea de aval para que los jóvenes accedan a su primera vivienda. Este aval proporciona hasta el 20% del valor de tasación de la vivienda. Todas las condiciones, requisitos e información de cómo solicitar esta ayuda la tienes aquí: Aval para compra de vivienda a menores de 40 años
Más información:
http://www.civilia.es/vivienda/indice.html (web de La Oficina Joven de Vivienda)
