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La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
establece los límites en los precios del alquiler que afecta predominantemente a las zonas marcadas por su alta tensión inmobiliaria.
Ahora, con una ley de alcance estatal, serán las comunidades autónomas las encargadas de su aplicación, aunque inicialmente no se establece un régimen sancionador claro
La implementación de la nueva Ley de Vivienda lleva consigo una mirada detenida a los contratos para verificar el cumplimiento efectivo de los topes impuestos a los precios de alquiler. Sin embargo, es fundamental estar atentos a los detalles y a la posible inclusión de gastos adicionales que puedan alterar el coste final para los inquilinos.
¿Dónde consultar el precio máximo del alquiler de mi vivienda?
Para comprender a fondo cómo se establece el precio máximo del alquiler de una vivienda, es esencial familiarizarse con el Índice de Referencia para el precio de alquiler.
Las Comunidades Autónomas tienen la responsabilidad de identificar las zonas tensionadas por los precios del alquiler, aplicando el Índice de Referencia para fijar límites en los precio una herramienta destinada a regular las tarifas de arrendamiento en áreas designadas como "zonas tensionadas". Estas áreas se caracterizan por una posible escasez de viviendas disponibles y una demanda excesivamente alta.
La definición de qué constituye una zona tensionada surge de la Ley de Vivienda, una legislación de ámbito nacional. Sin embargo, la responsabilidad de identificar estas zonas recae en las comunidades autónomas, que determinarán cuáles se ven afectadas. En dichas áreas, se empleará el Índice de Referencia para establecer un límite en los precios de alquiler.
Por tanto, en las zonas que las Comunidades Autónomas califiquen como tensionadas, se deberán ajustar los precios de alquiler al máximo permitido por este índice de referencia
El Índice permitirá controlar y limitar los precios máximos de los alquileres en las zonas tensionadas, aplicando criterios específicos según si el arrendamiento es nuevo, si el inmueble no ha sido alquilado en los últimos 5 años, o si el propietario es considerado un "gran tenedor".
Los precios máximos se ajustarán basándose en un rango que considera múltiples factores, incluyendo la superficie de la vivienda, su eficiencia energética, estado de conservación, y otros servicios o características especiales.
¿A quién afecta el índice de precios máximos del alquiler?
El Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler impacta directamente a las áreas designadas como zonas tensionadas. Este sistema establece límites en los precios de alquiler para diferentes grupos, de la siguiente manera:
Inquilinos que firmen un nuevo contrato de alquiler en zonas tensionadas: Estos se beneficiarán de los precios máximos estipulados por el índice. Sin embargo, hay una excepción; si un inquilino elige una propiedad que ha sido alquilada a un precio superior al índice de referencia por un pequeño propietario (definido como no gran tenedor) en los últimos cinco años, se permite mantener ese precio de alquiler.
Propietarios grandes tenedores en zonas tensionadas: Estos propietarios deben ajustar los precios de alquiler de sus propiedades según los límites establecidos por el Sistema de Referencia.
Propietarios, tanto grandes tenedores como pequeños propietarios, cuyas propiedades no se han alquilado en los últimos 5 años (o nunca se han alquilado): Deben establecer el precio de alquiler conforme a los límites indicados por el índice de precios de alquiler.
Este esquema busca equilibrar el mercado de alquiler, asegurando que los precios se mantengan dentro de parámetros razonables en zonas con alta demanda y escasa oferta de viviendas.
¿Cómo Se Aplicará Este Índice?
Los precios máximos se establecerán en base a rangos que toman en cuenta desde la superficie y la certificación energética de la vivienda hasta su estado de conservación y las comodidades que ofrezca. Los propietarios podrán determinar el precio de alquiler dentro de este rango, siempre que se adhieran a los límites impuestos por el Gobierno.
¿Dónde consultar los precios máximos del alquiler?
Para averiguar los límites de precio aplicables a los alquileres, se puede acceder a la página oficial del Ministerio de Vivienda. En este sitio, se presenta el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler que permite consultar los márgenes de precio para las viviendas, independientemente de si están ubicadas en zonas de mercado tensionado o no.
En el apartado denominado “Buscar Vivienda”, los usuarios pueden introducir detalles específicos, como la referencia catastral o la dirección de un inmueble, para realizar una búsqueda más precisa. Este proceso facilita la localización del edificio o portal de interés, ya sea mediante la introducción directa de la dirección o referencia catastral o utilizando el mapa interactivo disponible.
Tu referencia catastral puedes consultarla en la web oficial de la Sede Electrónica del Catastro y el apartado de buscar vivienda que hemos mencionado puedes acceder desde éste enlace.
La nueva ley de regulación de los contratos de arrendamiento:
Actualización Clave en la Normativa de Arrendamientos
La reciente modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos introduce cambios significativos en la gestión de los contratos de arrendamiento para viviendas situadas en áreas consideradas de mercado residencial tensionado. Este ajuste legislativo, contemplado específicamente en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la Ley 29/1994, busca equilibrar las condiciones de arrendamiento en estas zonas.
Limitaciones en la Renta de Nuevos Contratos
Uno de los aspectos más destacados de esta actualización es la imposición de un techo a la renta que se puede pactar en los nuevos contratos. Esto significa que la renta acordada para una vivienda no puede superar la última renta estipulada bajo un contrato sujeto a la LAU, ajustada a la actualización anual prevista, en el transcurso de los últimos cinco años. Esta restricción busca evitar incrementos desproporcionados en las rentas, promoviendo un acceso más equitativo a la vivienda.
Excepciones Permitidas para el Aumento de la Renta
Aunque la norma establece un límite estricto al incremento de la renta, se contemplan ciertas situaciones que permiten un aumento adicional, hasta un máximo del 10%. Estas excepciones incluyen mejoras significativas en la vivienda, como la rehabilitación acorde con los criterios del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, mejoras en la eficiencia energética o en la accesibilidad del inmueble.
Además, los contratos firmados por un período de diez años o más pueden beneficiarse de esta flexibilidad en el aumento de la renta.
Especial Consideración para Grandes Tenedores de Vivienda
La nueva regulación presta especial atención a los grandes tenedores de vivienda, definidos como aquellos que poseen más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m2 de uso residencial. En estos casos, la renta inicial en nuevos contratos no puede exceder del límite establecido por los índices de referencia de precios, reforzando la protección a los arrendatarios en zonas de alta demanda residencial.
Vigencia y Aplicabilidad de la Norma
Es importante destacar que la aplicación de estas normas depende de la declaración específica de zonas de mercado residencial tensionado por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La duración de esta consideración para cada zona se determinará en la resolución correspondiente, asegurando que la regulación responde a las necesidades actuales del mercado.
Fuente: finqueslaromanica.com
La suspensión de lanzamientos hipotecarios prevista en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, vigente hasta el 15 de mayo de 2024, ha formado parte del conjunto de herramientas para hacer frente a las consecuencias económicas y sociales derivadas del COVID-19, la guerra de Ucrania y, en particular, del aumento de la carga financiera de los hogares asociada a los préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual determinado por el endurecimiento monetario iniciado en el segundo semestre de 2022. Pese a que en los últimos meses la evolución de la inflación ha mejorado, existe incertidumbre acerca del calendario y ritmo de próximas bajadas de tipos de interés que pudieran reflejarse en los préstamos hipotecarios. El efecto negativo de los tipos de interés altos es especialmente perjudicial en las familias más vulnerables, donde se aprecia un mayor incremento de la carga financiera, dada su mayor exposición a deuda a tipo variable, que no se ve mitigado por una mayor remuneración del ahorro. Además, estas familias se han visto afectadas en mayor medida por el incremento de la inflación, cuyas repercusiones se espera que se mantengan a lo largo de los próximos años dado el efecto nivel sobre los precios. En efecto, los hogares del quintil inferior de renta dedican un porcentaje sustancialmente superior de su renta a bienes de primera necesidad, que se han visto especialmente afectados por la inflación, y se enfrentan a un menor margen para modificar sus patrones de consumo ante subidas de precios. En este contexto, resulta necesario mantener la protección de deudores y sus familias que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad, extendiendo la suspensión durante cuatro años adicionales, hasta el 15 de mayo de 2028, con el fin de evitar que estos deudores y sus familias sean conducidos a una situación de exclusión social.
Este real decreto-ley consta de un artículo y dos disposiciones finales.
El artículo único modifica el primer párrafo del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, al objeto de prolongar la vigencia de la suspensión de los lanzamientos hipotecarios sobre la vivienda habitual de determinados colectivos vulnerables por cuatro años más, hasta el 15 de mayo de 2028
Organismos de Interés
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28007 - MADRID MADRID
ESPAÑA
Telefono: 915570130
Fax: 914008250
Actualmente no está implantada en la Región de Murcia. Desde 1989 ha fomentado y promovido programas de alojamiento de carácter social para colectivos con problemas de acceso a la vivienda. Todos sus programas han sido financiados total o parcialmente por las distintas administraciones: central, autonómica o local.
http://www.provivienda.org/index_a.php
email: provivienda@provivienda.org
Servicio de Vivienda de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia
Plaza Santoña, 6, .
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ESPAÑA
Telefonos: 968 36 20 00, 968365962
Para ser atendido hay que solicita CITA PREVIA a través del teléfono 012
http://www.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=2305&IDTIPO=200&__PLANT_PERSONALIZADA=/JSP/CARM/carm2018/organigramas/plantillaDetalleOrganigrama.jsp&IDESTRUCTURAJERARQUICA=380&RASTRO=c2939$m60390
