Nueva Ley de Vivienda 2023

Desde el 26 de mayo de 2023 está en vigor la nueva LEY DE VIVIENDA que se trata de la primera ley de estas características aprobada en nuestro país.

Una nueva Ley de Vivienda centrada en regular el mercado del alquiler. Las comunidades autónomas y los ayuntamientos podrán regular el precio del alquiler en las zonas tensionadas

Es un paso muy importante, ya que se trata de la primera legislación de estas características en nuestro país. El texto, que hace foco en diferentes ámbitos del sector inmobiliario, se centra especialmente en aquellos que regulan en mercado del alquiler, los desahucios y los precios en las conocidas como “zonas tensionadas”.

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y definitivamente por el Senado el 17 de mayo. El 25 de mayo se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Estos son los puntos clave de la nueva ley de vivienda y cómo te afectan:

Precio de los alquileres: regulación y subidas anuales.
La nueva ley indica que a partir de enero de 2024 la actualización del precio del alquiler no estará vinculada al IPC y no podrá exceder el 3%. También estará prohibido subir el coste para incluir gastos extra de los propietarios, como, por ejemplo, el pago de la comunidad o la tasa de basuras. A esto habría que sumar otro cambio, y es que el inquilino estará obligado a realizar los pagos mediante medios electrónicos en vez de en metálico. Tan solo estarán exentos de hacerlo aquellos que no tengan una cuenta bancaria o cuando se trate de una ocasión puntual. Y no estará permitido el pago del alquiler por adelantado.

En lo que respecta a la fianza, también encontramos cambios, ya que a partir de ahora el arrendador no podrá exigir más de dos meses de depósito. El importe, además, servirá para pagar los dos últimos meses de alquiler de la vivienda, y en caso de no ser utilizados con este fin, tendrán que ser devueltos una vez que el contrato haya finalizado.

Zonas tensionadas: ampliación de las zonas y regulación del precio.
Las comunidades autónomas, con ayuda de los ayuntamientos, podrán declarar una zona como tensionada y, de esta forma, regular los precios del alquiler en la misma. Para ello, los lugares elegidos tendrán que cumplir uno de estos dos requisitos:
    Que el precio medio de la hipoteca o el alquiler, más los suministros básicos supere el 30% de la renta media en cada hogar.
    Que el precio de alquiler o compra se haya incrementado un mínimo de 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a declaración de zona tensionada.

Protección frente a los desahucios
Otro de los puntos más importantes es el que hace referencia a los desahucios. La nueva ley recoge diferentes medidas para conseguir la protección de aquellos que no pueden hacen frente al pago por su vivienda:
    Estarán prohibidos los desahucios sin fecha y hora determinada.
    Nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento que podrán aplazar los procesos de desahucio hasta dos años.
    En los casos de familias vulnerables que no cuenten con una alternativa habitacional será aplicado un sistema de arbitraje que propicie alcanzar un acuerdo con el arrendador cuando este sea gran tenedor. Si no se llega a un punto en común, los servicios sociales tendrán que ofrecen una solución.
    Se podrán utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio, tales como realojamientos o alquileres sociales.

Grandes tenedores
El texto incluye una revisión sobre el concepto de gran tenedor, y hace una distinción entre estos y los pequeños propietarios. De esta manera, se considera un gran tenedor a aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad cinco o más viviendas en zonas tensionadas o hasta diez viviendas (o 1.500 m²) en zonas no tensionadas. Por tanto, los pequeños propietarios pasan a ser aquellos que sean dueños de menos de cinco viviendas.

Propietarios: beneficios fiscales y recargo del IBI para viviendas vacías.
Con el objetivo de fomentar el alquiler de viviendas vacías, el texto recoge una bonificación fiscal en el IRPF de los propietarios que alquilen sus pisos en zonas tensionadas. De esta forma en los nuevos contratos de arrendamiento, se aplicará una reducción del 50%. Una rebaja que podrá llegar al 90% si el propietario aplica una bajada del alquiler de, al menos, el 5%. En el caso de que la vivienda tenga como inquilinos a jóvenes de entre 18 y 35, la bonificación será del 70%.
Además, la ley da potestad a los ayuntamientos para que puedan aplicar un recargo en el IBI en todas aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años y cuyo propietario tenga, por lo menos, otras tres más en la misma situación.

Gastos de la agencia inmobiliaria
Este es uno de los puntos más novedosos que se recogen en la nueva ley y que supone un gran cambio para todos aquellos que encuentren su vivienda a través de una inmobiliaria. A partir de ahora los gastos de la agencia correrán a cargo del propietario de la vivienda, al revés de como se venía haciendo hasta el momento que los pagaba el inquilino o el comprador.

Acuerdos privados entre propietarios e inquilinos
En ningún caso estará permitido que el propietario y el inquilino lleguen a un acuerdo privado que contradiga cualquier punto de la nueva ley.
 

Fuente: Alba Ruiz (Rastreator) y Gobierno de España.

Más info:
Nueva ley de vivienda: ¿qué regula y cómo funciona?
https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/transportes/Paginas/2023/040523-nueva-ley-vivienda-2023.aspx

 BOE de 25 de Mayo de 2023
https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-12203